青色申告会実施のセミナーに行ってきました。何かと税金関係でよくわからなくなったときに、色々聞けて便利な青色申告会。
ここが定期的にセミナーを実施しているとの話を聞き、今回初めてセミナー(無料)に参加してきました。

お題は、「不動産賃貸借について」

○トピックは次の3点。

1)通常減耗を敷金で差し引きできる契約書の作成ポイント。

一般的に流通している契約書では、通常減耗は普通に使っている限り消耗するものであるから、敷金から差し引きできないのが原則です。
ですが、次に記載の要件を備えれば不可ではない、ということを過去の判例を交えて説明していました。

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平たく言えば、通常減耗部分も合理的な範囲で賃借人が負担する場合がある旨の特約を明示的に結べばよい、と。
主観的な判断ではなく、客観的な判断基準を示し、確実に賃借人にそのことを認識してもらった上で契約を結ぶ。
例えば次のような書式を用いるなど。

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過去の判例では、「賃借人が特約負担の意思表示をしていること」の認定が、口頭で確認した程度ではクリアされないようです。書面で、しかも公正証書であるケースなど。

個人的には、そこまでして通常減耗を敷金から差し引かなくてもよいのでは?と思うので、まぁ、こういう考えもあるんだな、という程度で理解しておくことにしました。
話のなかで、原状回復の目的物をしっかり把握するため、契約書に目的物を個別具体的に記載する、というのは大家さんにも借り手にも後々の争い事を無くすためにもやっておくべきだと思いました。

セミナーで解説していた契約書のサンプル

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次のトピックとしては、

2)契約更新時のサービスで店子も大家もハッピー計画。

契約更新時は、更新手数料を無料にする、というのがよくある案ですが、セミナーで紹介されていたのは、「更新特典として、家事代行チケットをプレゼントすること。」
特に清掃サービスチケットなんてよいな、と思いました。
実際調べるとビックカメラでも取り扱いがあるくらい簡単に入手できるもので、活用の幅がありそうです。
チケット型家事代行サービス

これは新しい考え方でした。更新時と同時に物件は綺麗になるし、賃借人も好きなタイミングで使えるチケット形式だしで、使い勝手がよいサービスかと。
更新の材料として、更新手数料のサービスではなく、こちらへと誘導する方が大家さんにもありがたいですしね。

最後のトピックとしては

3)募集時の内覧用スリッパの重要性。

通常不動産仲介業者さんが持参しているケースが多いですが、不動産賃貸を経営している、という観点からは大家さんがやるべき当たり前の行為とのこと。
賃貸募集のとき、物件は数日間閉めっぱなしなんてことはザラにあるため、当然ホコリがたまりやすい。かといって毎日毎日掃除はできないため、いざ見学の内覧というときにはホコリが目立っている、というシチュエーションが多い。それなのに、スリッパすら用意しない大家さんが多いんです!とのこと。
ほんのちょっとした心遣いで物件の成約率が変わるなら、当然実施しないといけないな、と思いました。

にしても、全体的にサービス業からすれば当然行うべき接客の「おもてなし」が、不動産業界ではまだまだされていないあたりに、大家さん自信が不動産を経営しているんだ、という意識よりも管理会社さんにおまかせ!という意識が強いんだなーとつくづく実感しました。まだまだ工夫の余地がありそうです。

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